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El contenido de este artículo es obtenido del libro "Las claves del mundo inmobiliario, guía practica legal" de los abogados, Juan Eduardo Figueroa Valdés y Juan Carlos Valdivia Germain, quienes crearon este manual para enfrentar mejor el mundo inmobiliario.
Los bancos, y en general todo el sistema de financiamiento hipotecario, obligan al tomador del préstamo o mutuario a mantener aseguradas las construcciones existentes o que se levanten en la propiedad hipotecada contra el riesgo de incendio y daños materiales, con todos sus adicionales, incluyendo incendio y daños materiales a consecuencia de sismo. Este seguro debe contratarse a través de una póliza emitida por una compañía de seguros por una suma no inferior al valor de tasación efectuada por el propio banco, incluyendo las construcciones y obras anexas indicadas en el informe de tasación del inmueble.
En la escritura de compraventa el deudor otorga al banco un mandato irrevocable para que pueda contratar dicho seguro y pagar las respectivas primas por cuenta del deudor durante todo el período de vigencia del crédito. No se incluye en la póliza de seguro el valor del terreno por no constituir un bien perecible.
Además obligan a contratar el seguro de desgravamen, por un valor igual al préstamo, dentro de los márgenes de edad exigidos por las compañías de seguros y cuyo único beneficiario será el banco acreedor, se haya o no endosado la respectiva póliza. En caso de ocurrir el fallecimiento del deudor, la compañía de seguros pagará al banco o institución crediticia correspondiente la totalidad de la deuda que esté insoluta, quedando la propiedad sin deuda y debiendo, en consecuencia, alzarse y cancelarse las hipotecas y gravámenes que le afectaban. Ello sólo respecto de los dividendos que no se hubieren devengado a la época del fallecimiento, ya que si existieran dividendos morosos, ellos no quedan cubiertos por el seguro de desgravamen. En estos casos, los beneficiados directos son los herederos del fallecido, pues la propiedad queda totalmente saneada de deudas.
Finalmente, es importante destacar que es usual que el plazo de la deuda no exceda a los setenta y cinco años del deudor, de manera tal de hacer coincidente el servicio de la deuda hipotecaria con la expectativa de vida del deudor hipotecario, y de esa manera que el seguro de desgravamen opere sólo tratándose del fallecimiento de deudores que pudiera ocurrir antes de dicha edad.
El derecho real de hipoteca
La Hipoteca
La hipoteca es una caución real, que se constituye sobre bienes raíces, cuyo objetivo es garantizar el cumplimiento de una obligación propia o ajena y que puede constituirse por acuerdo de las partes, judicialmente o por disposición de la ley100. Generalmente se constituye por el acuerdo de la partes, mediante la suscripción por escritura pública de un contrato de hipoteca, que se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
El derecho de hipoteca faculta al acreedor de la obligación en el evento de no pago de ella, para pedir el inmueble hipotecado de manos de quien se encuentre, para venderlo en remate público y pagarse con el producto del mismo, gozando de preferencia frente a otros acreedores. Es por esta razón, que la hipoteca es muy importante en el mercado inmobiliario, pues facilita la obtención del financiamiento requerido para adquirir un inmueble.
Las finalidades de la hipoteca:
Es una garantía y derecho real, que se tiene sobre una cosa y que recae en inmuebles.
Se efectúa su inscripción en el registro de hipotecas del Conservador de Bienes Raíces, cuyo objetivo es asegurar el cumplimiento de dicho contrato.
Limita el uso y goce del inmueble (derecho de dominio) absoluto, además el constituyente de la hipoteca puede volver a realizar la hipoteca o enajenar el inmueble, no perjudicando al acreedor.
Una vez constituida la hipoteca esta constará de una clausura de prohibición de efectuar cualquier tipo de contrato sin autorización del acreedor.
Esta caución de hipoteca otorga preferencia para obtener el pago, esta garantía es indivisible esto es, que cada uno de los inmuebles hipotecados para garantizar una deuda y ambas partes son obligadas al pago de la deuda.
Esta garantía puede ser constituida por el propio deudor, por el futuro deudor o un tercer involucrado que da una garantía, una propiedad para avalar una obligación ajena.
La hipoteca se extiende a los inmuebles por destinación y a adherencia a las mejoras que sufre el bien hipotecado, al precio que se pague como indemnización en caso de expropiación, y a la indemnización que se pague por la compañía aseguradora en caso de siniestro del inmueble.
Seguros del contrato de hipoteca
Los bancos, y en general todo el sistema de financiamiento hipotecario, obligan al tomador del préstamo o mutuario a mantener aseguradas las construcciones existentes o que se levanten en la propiedad hipotecada contra el riesgo de incendio y daños materiales, con todos sus adicionales, incluyendo incendio y daños materiales a consecuencia de sismo. Este seguro debe contratarse a través de una póliza emitida por una compañía de seguros por una suma no inferior al valor de tasación efectuada por el propio banco, incluyendo las construcciones y obras anexas indicadas en el informe de tasación del inmueble.
En la escritura de compraventa el deudor otorga al banco un mandato irrevocable para que pueda contratar dicho seguro y pagar las respectivas primas por cuenta del deudor durante todo el período de vigencia del crédito. No se incluye en la póliza de seguro el valor del terreno por no constituir un bien perecible.
Además obligan a contratar el seguro de desgravamen, por un valor igual al préstamo, dentro de los márgenes de edad exigidos por las compañías de seguros y cuyo único beneficiario será el banco acreedor, se haya o no endosado la respectiva póliza. En caso de ocurrir el fallecimiento del deudor, la compañía de seguros pagará al banco o institución crediticia correspondiente la totalidad de la deuda que esté insoluta, quedando la propiedad sin deuda y debiendo, en consecuencia, alzarse y cancelarse las hipotecas y gravámenes que le afectaban. Ello sólo respecto de los dividendos que no se hubieren devengado a la época del fallecimiento, ya que si existieran dividendos morosos, ellos no quedan cubiertos por el seguro de desgravamen. En estos casos, los beneficiados directos son los herederos del fallecido, pues la propiedad queda totalmente saneada de deudas.
Finalmente, es importante destacar que es usual que el plazo de la deuda no exceda a los setenta y cinco años del deudor, de manera tal de hacer coincidente el servicio de la deuda hipotecaria con la expectativa de vida del deudor hipotecario, y de esa manera que el seguro de desgravamen opere sólo tratándose del fallecimiento de deudores que pudiera ocurrir antes de dicha edad
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